As mudanças regulatórias dos últimos anos, garantindo maior segurança legal, aliadas à evolução dos sistemas eletrônicos, deram força para o um setor que antes era restrito apenas a investidores e especialistas: os leilões de imóveis. Transformados em leilões online eles hoje atravessam uma fase de amadurecimento, com crescimento de mais de 35% no volume de imóveis ofertados só nos três primeiros trimestres de 2025 comparado a igual período do ano anterior.
A abertura mudou também o perfil dos compradores, com quase 70% dos arrematantes comprando para uso próprio, conforme levantamento do agregador de leilões Leilão Imóvel.
Segundo especialistas, o setor, que por anos foi associado quase exclusivamente a investidores profissionais e disputas judiciais, hoje atrai cada vez mais consumidores finais interessados em adquirir o imóvel para morar. Essa é uma inversão relevante em relação ao padrão observado antes da pandemia, quando investidores dominavam as aquisições.
Segundo André Figueiredo, fundador do Leilão Imóvel e da Aukit, o principal motor dessa expansão é o avanço dos leilões extrajudiciais, ligados à retomada de imóveis dados em garantia. “Os [leilões] judiciais tendem a acompanhar o ciclo econômico, mas os extrajudiciais crescem de forma acelerada. Hoje, já representam cerca de 70% do mercado e devem ganhar ainda mais espaço”, afirma.
Marco legal
O pano de fundo desse movimento está nas mudanças legais que reduziram riscos e ampliaram a previsibilidade das operações. A lei de alienação fiduciária, em vigor desde 1997, transformou o crédito imobiliário ao permitir que a retomada do imóvel em caso de inadimplência no financiamento ocorra de forma extrajudicial, acelerando processos e diminuindo a exposição dos bancos.
O impacto foi direto: a relação entre crédito imobiliário e PIB saiu de menos de 2% para cerca de 10% nas últimas décadas, segundo Figueiredo.
Mais recentemente, o Marco Legal das Garantias ampliou essa lógica ao flexibilizar o uso do imóvel como garantia em mais de uma operação, abrindo espaço para produtos como o home equity e reduzindo o custo do crédito. “Quando o risco diminui para quem empresta, o crédito fica mais barato para todos, inclusive para quem arremata imóveis em leilão”, explica Figueiredo.
Educação financeira e digitalização mudam o jogo
Além do arcabouço legal, o avanço da educação financeira e da digitalização ajudou a democratizar o acesso ao mercado. Antes, a busca por oportunidades exigia navegar por dezenas de sites, varas judiciais e editais pouco acessíveis. Hoje, plataformas agregadoras concentram milhares de imóveis e reduzem a assimetria de informação.
Esse novo ambiente favoreceu o surgimento de compradores menos especulativos e mais orientados ao uso do imóvel. “A internet trouxe transparência e ampliou o alcance dos leilões. O que antes parecia um ambiente fechado hoje é uma vitrine aberta, inclusive para quem nunca tinha considerado esse caminho”, afirma Avraham Dichi, CEO da Bayti, plataforma especializada em leilões de imóveis.
Mais competição
Com a entrada do consumidor final, o mercado se tornou mais competitivo, especialmente em regiões valorizadas. Dados do Leilão Imóvel mostram descontos médios de até 27% e 11,3 lances por imóvel, num sinal claro de maior disputa.
Em casos excepcionais, como uma fazenda na Serra das Araras, o número de lances ultrapassou a casa dos mil, elevando o preço final acima de R$ 8,5 milhões, conforme levantamento.
Esse novo cenário exige mais preparo. “O leilão deixou de ser terreno para improviso. Ler edital, entender se é leilão de propriedade ou de direitos e contar com assessoria jurídica especializada virou condição básica para não transformar desconto em prejuízo”, afirma Dichi. Ele ressalta que, apesar do avanço da tecnologia e do uso de inteligência artificial para triagem de oportunidades, a curadoria humana ainda é indispensável.
Imóveis populares
Outro vetor relevante é o peso da Caixa Econômica Federal, responsável por cerca de 70% dos imóveis ofertados em leilões, sobretudo em faixas mais baixas de preço, como o Minha Casa Minha Vida. Nesses casos, além do desconto, o comprador encontra condições diferenciadas de financiamento, com entradas menores e juros mais baixos do que no mercado tradicional.
“O arremate une o útil ao agradável: imóvel mais barato e crédito acessível. Por isso, o leilão passou a ser alternativa real para quem quer sair do aluguel, desde que não tenha pressa”, afirma Figueiredo.
Tendência
Apesar do forte crescimento observado após a pandemia, devido à normalização das retomadas represadas, a tendência agora é que haja uma estabilização. Mesmo assim especialistas avaliam que o mercado seguirá em expansão nos próximos anos, por causa da combinação de mais crédito imobiliário, maior segurança jurídica e informação acessível, que tendem a sustentar um avanço do setor.
“O leilão online ficou adulto”, resume Dichi. “Continua sendo um mercado de oportunidades, mas agora premia quem estuda, planeja e entende que tempo e risco fazem parte da conta.”
Para Dichi, no futuro os leilões podem chegar a outros segmentos, como incorporadoras vendendo unidades remanescentes de empreendimentos e até pessoas físicas que precisam vender rapidamente um imóvel para obter recursos. Se for em local onde a demanda é alta, o leilão ajuda a conseguir melhores ofertas, segundo ele.
O que saber antes de comprar em leilão:
| 1. Entenda o tipo de leilão Nem todo leilão é igual. Há diferença entre leilão de propriedade (quando o imóvel passa integralmente para o comprador) e leilão de direitos (em que se adquire apenas o direito do devedor). Este último envolve riscos maiores e exige análise redobrada. |
| 2. Leia o edital com atenção O edital funciona como a “regra do jogo”. Nele constam informações sobre dívidas, ocupação do imóvel, possibilidade de parcelamento, existência de financiamento e cláusulas como a evicção de direitos (ou seja, se houve perda, total ou parcial, da posse ou propriedade do imóvel, adquirido onerosamente, decorrente de decisão judicial ou administrativa), que garante ressarcimento em alguns casos. |
| 3. Verifique se o imóvel está ocupado Imóveis ocupados costumam ter descontos maiores, mas exigem tempo e custos para desocupação. Em média, a liberação pode levar de dois a seis meses, dependendo do tipo de leilão e da atuação do Judiciário. |
| 4. Faça uma diligência jurídica prévia Especialistas recomendam a análise da matrícula do imóvel, existência de débitos de condomínio e IPTU, além da natureza da dívida que levou o bem ao leilão. O apoio de um advogado especializado reduz riscos e evita surpresas. |
| 5. Defina um teto de gastos antes de dar lances A disputa pode elevar o preço final. Ter um valor máximo definido ajuda a preservar a rentabilidade do negócio, especialmente para investidores. |
| 6. Avalie o prazo como parte do custo Leilão não é indicado para quem tem pressa. O tempo até a posse e o registro deve entrar no cálculo financeiro, assim como taxas, comissão do leiloeiro (geralmente entre 5% e 6%) e eventuais custos jurídicos. |
| 7. Considere as condições de pagamento Alguns leilões permitem parcelamento, financiamento ou entrada reduzida — especialmente em imóveis de bancos públicos. Essas condições podem tornar a compra viável também para quem pretende morar no imóvel. |
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